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FGV lança novo índice de reajuste para contratos de aluguel

A Fundação Getúlio Vargas lançou em 11 de janeiro de 2022, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), para a incidência sobre o reajuste de aluguéis no Brasil. A justificativa dada pela fundação se baseia na falta de correspondência de outros índices comumente utilizados, como o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M) e até mesmo o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), com as variações do mercado imobiliário.

Para a definição do IVAR, a FGV aferiu a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais em quatro das principais capitais brasileiras tendo por referência informações de contratos de locação obtidas pelo FGV IBRE e empresas administradoras de imóveis. Na composição do cálculo foi levado em consideração: (i) contribuições das características do imóvel; (ii) efeitos das variações do mercado em geral ao longo do tempo; (iii) valores não diretamente observados não relacionados aos dois anteriores; (iv) cálculos realizados em um período de referência.

Segundo a Fundação, o índice reflete mais a realidade dos brasileiros frente ao mercado imobiliário. Por exemplo: nos últimos anos esse setor no Brasil sofreu desaceleração, enquanto os índices inflacionários de mercado (que eram utilizados) sofreram inflação. Tal desaceleração pode ser justificada pelo alto índice de desemprego no país ocasionado pela pandemia e oscilações da economia [1].

Além disso, os mencionados índices que eram utilizados, como o IGP-M, subiram exponencialmente nos últimos anos, tornando os reajustes anuais do setor impraticáveis. Esses aumentos trouxeram inúmeros reflexos nas relações imobiliárias, tanto contratuais quanto judiciais, como demonstrado em análise já feita por esta equipe na publicação “A alta do IGPM e os possíveis reflexos judiciais”[2].

Do ponto de vista contratual e judicial, o IVAR tende a garantir maior fidelidade às oscilações mercadológicas do setor imobiliário, vez que leva em consideração fatores relacionados ao mercado e até mesmo fatores não previstos.

Então, enquanto os antigos índices ensejam inúmeras revisões contratuais e ações revisionais, principalmente em decorrência das dificuldades impostas pela pandemia da COVID-19 (sendo uma justificativa de caso fortuito ou força maior), o IVAR possivelmente já refletiria tais fatores.

A Lei do Inquilinato prevê a liberdade de estipulação de índices de reajuste entre as partes contratantes, podendo se utilizarem ou não do IVAR. Além disso, os contratos que já estão em vigor mediante os índices tradicionais não podem ser automaticamente alterados, exceto por convenção entre as partes ou por ações revisionais em que se demonstre a onerosidade excessiva decorrente do uso de um índice, por exemplo.

Uma das primeiras críticas ao IVAR é em relação à amostragem de apenas 4 capitais brasileiras frente a um cenário muito variável do setor imobiliário no país.

A equipe de Fundiário e Contencioso Estratégico do Escritório William Freire Advogados Associados está à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos sobre o assunto.

Belo Horizonte, 20 de janeiro de 2022.

William Freire Advogados Associados
Fundiário | Contencioso Estratégico

Ana Maria Damasceno
Mariângela Menezes 
Luciana Gomez
Tamires Nerys
Nara Lage


[1] https://portal.fgv.br/noticias/ivar-dezembro-2021

[2] https://williamfreire.com.br/areas-do-direito/contencioso-estrategico/alta-do-igpm-e-os-possiveis-reflexos-judiciais/

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