A usucapião como forma de regularização fundiária

A usucapião como forma de regularização fundiária

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A usucapião é uma das formas de se atingir a regularização fundiária de um empreendimento minerário. Trata-se de modalidade originária de aquisição da propriedade mediante o exercício de posse mansa, inconteste e contínua sobre determinado imóvel durante o lapso temporal estipulado pela legislação aplicável.

Para usucapir o imóvel superficiário, o minerador deve cumprir os seguintes requisitos: (i) posse do bem com intenção de dono, (ii) posse mansa e pacífica, (iii) posse contínua, duradoura e sem intervalos e (iv) posse justa, ou seja, sem violência ou clandestinidade. A combinação desses atributos garante a estabilidade da propriedade.

A legislação civil estabeleceu uma classificação que leva em consideração o decurso do tempo. Nas hipóteses em que há título que sustente a posse exercida (contratos ou termos de acordo, por exemplo) e haja boa-fé do requerente, o bem pode ser usucapido em 15 anos (usucapião extraordinária). Se, por outro lado, a posse é exercida sem amparo em qualquer instrumento jurídico e sem a demonstração de boa-fé, o bem só pode ser usucapido depois de passados 20 anos (usucapião ordinária). Esses prazos podem ser reduzidos em algumas situações específicas.

O reconhecimento da usucapião pode ser pleiteado pelas vias judiciais, cujo objetivo do minerador será obter o provimento jurisdicional no sentido de declarar a aquisição da propriedade pela usucapião. A sentença declaratória é o título hábil para registrar a titularidade do bem usucapido perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Sobre esse tema, a grande inovação do Código de Processo Civil foi conferir amplo tratamento à usucapião extrajudicial. Cumpridos os requisitos elencados na norma (Lei de Registros Públicos, artigo 216-A), o minerador pode requerer o reconhecimento da aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião no Cartório de Registro de Imóveis da comarca de situação do imóvel.

Os documentos que devem ser levados ao Cartório estão elencados no Provimento CNJ nº 65, de 14 de dezembro de 2017. Dentre eles, destaca-se a Ata Notarial, que deve ser lavrada pelo Tabelionato de Notas para atestar a descrição do imóvel usucapido, o tempo e as características da posse, a forma de aquisição da posse, a modalidade da usucapião pretendida, o número de imóveis atingidos pelo pedido e o valor do bem.

Recentemente, a legislação processual passou por uma alteração importante, na medida em que o silêncio dos confrontantes e do Poder Público passou a ser considerado como anuência para o prosseguimento do pedido de usucapião extrajudicial. Havendo quaisquer dúvidas sobre os limites do imóvel usucapido, o Registrador pode certificar essa questão por meio de diligências in loco.

Caso seja negada a usucapião extrajudicial, nada impede o ajuizamento da ação judicial pelo interessado.

Por se tratar de um instituto ainda novo, observa-se uma postura defensiva dos Cartórios de Registro de Imóveis, que muitas vezes optam por não registrar a aquisição da propriedade do bem por questões documentais ou outras formalidades. A expectativa é de que, sobrevindo normas regulamentares mais claras e detalhadas, esse instituo avance e viabilize a regularização fundiária de forma mais célere e eficaz.

A equipe de Contencioso Estratégico do Escritório William Freire Advogados Associados está à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos sobre o assunto.

Ana Maria Damasceno

Luciana Gomez

Thiago Passos

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